一、案情简介

2010年7月20日，A公司(甲方)与B公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋(名义楼层9层01单元)建筑面积739.46平方米的房屋租赁给乙方用于办公使用，租赁期限3年，自2008年11月1日起算；月租金人民币(以下币种均为人民币)202,427.175元，乙方以月付形式缴纳，乙方须于每月第一日或之前缴付当月租金；乙方应在合同签订时以现金形式支付三个月租金和管理费给甲方作为保证金。此外，合同补充条款第17.3条还约定，乙方无正当理由中途擅自退租即视为违约，已经支付的保证金不予退还，还应另行向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金总和作为违约金。合同签订后，A公司、B公司均按约履行。

2011年4月15日，双方签订《

因续租期内房屋租金及保证金均有所调整，双方于2012年2月17日签订《备忘录》一份，约定：A公司应当退还B公司的租赁保证金差额部分在B公司的应付租金中予以抵扣，截止至2011年12月31日，保证金的差额部分已经抵扣完毕。就租赁系争房屋，B公司实际支付的租赁保证金金额为505,143.60元。

2013年12月31日，B公司通知A公司不再继续租用系争房屋，并于当日搬离。2014年1月7日，A公司向B公司发出《催告函》，要求B公司支付擅自退租的违约金并结清水电等相关费用未果，A公司遂诉至原审法院，要求判令：1、B公司向A公司支付电费5,214.60元；2、B公司向A公司支付违约金1,461,974元(月租金146,197.40元×10个月)。

二、处理经过

原审审理中，因B公司已经向A公司支付了电费，故A公司撤回要求B公司支付电费5,214.60元的诉讼请求。A公司、B公司一致同意双方之间的房屋租赁合同于2014年1月1日起解除，B公司已付清至2013年12月31日止的所有费用。A公司要求没收B公司的租赁保证金505,143.60元，并要求B公司支付相当于剩余租期租金的违约金1,461,974元，B公司则仅同意以保证金为限额承担违约责任，致双方调解不成。

法院审理后认为：A公司与B公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应切实履行。在合同履行中，B公司无正当理由中途擅自退租，其行为已构成违约，应当承担违约责任。上述租赁合同补充条款第17.3条约定的保证金不予退还以及支付相当于至租赁期满应付而未付的租金总和之金额的违约金，均是针对承租方即B公司的行为导致合同提前解除之违约情形而设定。鉴于A公司在一、二审审理中均表示不同意退还B公司已交付的租赁保证金以及B公司申请调整违约金，原审法院综合考量A公司的实际损失、合同履行情况以及违约方的过错程度，酌情判决租赁保证金由A公司没收以及不予支持A公司要求B公司支付违约金的诉讼请求。

三、律师点评

本案的焦点为违约金赔偿的多少问题，当事人应当注意以下几点： 

1. 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。

2. 一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。